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地产恩仇录之碧桂园篇:天下最笨杨国强

  

  作者:铁马冰河

  转载授权(文末留言,)

  《国强列传》

  幼时耕田放牛,少时未穿新衣,而后筚路蓝缕,以启山林。时至壮年,率众兄弟立业于珠江三角以北,而后一发不可收拾,建高楼大厦于神州大地,筑碧桂“嘉”园于江河之滨。然此人却自嘲为“天下至愚之士”。

  这是“天下最笨杨国强”的履历,也是碧桂园的发家简史。

  

  “我感觉自己是天底下最笨的人”、“我每天都在为社会更美好而忙”。

  ——碧桂园集团创始人杨国强在8月3日全国媒体见面会上如是自我评价道。

  不知妻美刘强东、普通家庭马化腾、悔创阿里杰克马、一无所有王健林、下周回国贾跃亭、名下无房潘石屹。本来目的是公关大会的媒体见面会没让舆论的压力减小,反倒让这个段子又更新了,这次加入了:天下最笨杨国强。

  

  铁马曾就碧桂园之前事故频出写过一篇文章,有兴趣可以戳:《大家都在骂碧桂园,我现在骂还来得及不?》

  可以明显地看出,评论区的用户分为两派。一派认为,碧桂园的房子质量尚可,工程质量问题每天都有,碧桂园在建工程基数大,所以爆出问题也多。另一派认为,碧桂园高周转导致质量差,还进驻三四线城市推高房价,简直是“十恶不赦”。

  每个买过碧桂园房子的人都有自己的看法,我们不能左右市场的舆论。但是我们可以从碧桂园的企业发展之路,略窥一二杨国强多年在地产江湖中的快意恩仇。

  初面杨国强:

  从搬砖到老板,是胆识,也是胆量

  

  从面相看,出身农家的杨国强真的很像农民伯伯,看起来特别憨厚老实。

  虽然他早就不是农民伯伯了,但他依然经常强调自己的农民出身。曾经有人评价他在谈生意时往往给人以真诚、朴实的感觉,简单来说就俩字:靠谱。

  1978年,杨国强跟着哥哥去工地搬砖,是真·搬砖。

  

yabo2018 vip  而几年以后,他当年一起搬砖的朋友们还在搬砖,他却已经成了搬砖者的带头大哥——包工头。而后,杨国强从包工头变成了顺德北滘建筑工程公司的法人代表。90年代初还是福利分房的时代,大家住的房子可能都还是单位分的筒子楼、鸳鸯楼时,建筑公司的小老板杨国强就已经低价买下了顺德碧江及桂山交界的大片荒地,在那里一口气盖了4000套别墅和洋房,碧·桂·园由此而来。

  然鹅,当年的碧桂园4000户洋房只卖出了3户,面对着变成烂尾楼的危机,王志纲(着名策划人)向杨国强提出兴建一所贵族国际学校,并以此带动学生家属买楼定居(没想到看起来这么老实的人居然是“炒”学区房概念的先行者)。

  碧桂园学校带来楼盘销售的客源,每人数十万元学费,亦为当时陷入困境的碧桂园带来一笔不菲的流动资金,而且这一案例后来都成为了中国营销学的经典。

  次面杨国强:

  从慢盖房到高周转,是实力但更是缺憾

  提起碧桂园的高周转,人们都是一片“唾弃”,甚至有的人都会气的“牙根痒痒”,但是存在即合理,有没有人深究过,为什么曾经盖房和大家一样也很慢的碧桂园可以做到行业内最高周转率?

  就是因为他们把开发过程供应链的所有环节几乎都包揽了下来。

  房地产开发的供应链整个过程涉及到金融机构、市场调查机构、策划机构、前期外包机构、设计商、建筑承包商、设备供应商、营销代理商、物业公司等众多供应方。而碧桂园从项目设计、建筑、装修、销售直到物业管理都是自行承担,这就为碧桂园的快速周转、高效运转奠定了基础。所以,有的公司想高周转也高不起来,或许是因为它并没有能力。

  

  工欲善其事必先利其器,要达到高周转,管理方法也必不可少,我们看到的是碧桂园员工的“吐槽”,外界的指责。但是仔细想想,超过1000个项目、超过十万名员工,能让这辆大车转动起来,拉车人已是十分不易,还能让它做到“高周转”并有许多坚定地执行者,看来碧桂园这个老司机给车上乘客的晕车药也没少灌。

  

  三面杨国强:

  选利润还是选规模?他选了现金流

  利润对于一个企业的重要程度不言而喻,我就不赘述了。

  关于规模,铁马倒是想讲个段子。

  一哥们去买肉夹馍,对老板说:“一个肉夹馍,不要青椒,你给我多放点肉,放...再放…再放点…再多放点…”

  老板抬头看着他说:“我给你卷头猪吧?”

  

  规模就像是肉夹馍的馍,而肉就是利润。馍只有那么大,但是谁都想在这馍里多夹点肉,甚至卷头猪,所以大馍才能多夹肉。

  淳朴的“肉夹馍理论”让规模似乎变成了房地产圈的一种信仰。融创集团董事长孙宏斌曾表示:“未来房企没有‘小而美’,只有小而没了”。逐渐导致了:身在地产江湖,没规模就没地位,没地位就没话语权的循环。

  作为“宇宙第一房企”,杨国强规模和利润都有了,所以别人还在为肉夹馍中到底有多少馍、多少肉发愁时,他默默的在旁边烧了一碗胡辣汤(“鼓捣”现金流)。

  

  原因很简单,肉夹馍太大噎住了。

  碧桂园的负债对于杨国强来说,是真的“如鲠在喉”。市场“禁书”《我在碧桂园的1000天》中谈及,碧桂园集团85%,高层5%和区域公司10%的激励机制受环境影响很大,楼市环境好的时候皆大欢喜,但是环境不好时(例如现在各种措施、各种调控、各种限购),就会加重存货和现金流的恶化,为了完成目标,会越来越多做项目融资,继而影响整个集团的融资情况。

  所以碧桂园在规模和利润面前,叫停了沉降“18线”的计划,选择了挽救现金流。

  8月3日,碧桂园CFO表示,9331亿元是财务资产负债表总负债的余额,真正有息负债是2148亿元是找金融机构借款,3461亿元是已经卖了已经预售没有交楼的收入,只要进行交楼,就会由预收占款转到收入。3308亿元是贸易及其他应付款,其他的负债是税款。

  

  财经早餐制图

  另外,碧桂园CFO透露,行业内一般用净借贷比率对房地产企业的债务承压能力进行考评。而碧桂园目前的净借贷比率低于70%,处于行业低位。这么来看,碧桂园还挺“安全”。

  但铁马查询了碧桂园去年的数据,2017年6月,碧桂园净借贷比率仅为37.8%。仅一年就攀升了一倍,难道不值得警惕?

  

  另外在5月底,上交所网站信息显示,碧桂园拟发行的200亿元公司债再度被“中止”,这是这笔发债计划被二度中止。此前2月7日,该公司债的发行已首次出现“中止”状态。

  

  目前市场上,房企们“资金饥渴症”持续加重,在房地产市场调控基本面未发生改变时,地产商到了“拿钱比拿地重要,回款比销售重要”的重要“续命”节点。一旦房企的高增长速度放缓,而债务又集中到期,不管是不是宇宙第一的房地产企业,资金面都将承受重压。

  所以,碧桂园的现金流是真的“宽裕”还是在“打肿脸充胖子”?可能只有选择现金流的杨国强知道了。

  和现在的创业者相比,杨国强这位老一辈的创业者在做派上,显得有些落后,又有些超前;对不同的人,他的态度有些铁面,又有些热情。“天下最笨”的杨国强有退隐江湖的一日,他会淡了刀光剑影,忘了恩怨情仇,江湖从此逝,一叶入扁舟。

  但是“大智若愚”的杨国强会让碧桂园在地产江湖的“恩怨情仇”一直继续…